소액임차인 진정한 임차인이라는 주장 및 증거 제출

• 자신이 진정한 임차인이라는 증거를 제출하여야 합니다(미리 준비하였다면 배당이의 소장에 첨부하여도 됩니다만, 증거를 준비하겠다고 소장 제출을 늦추면 안됩니다). 자신이 왜 이 주택을 선택하게 되었는지
• 부동산 중개업자가 개입되어 있고 확정일자가 있는 임대차계약서
• 점유를 확인하여 줄만한 증거(사진, 공과금 납부 증거, 우편물 수령 증거 등)

첫 번째 변론기일 반드시 참가

• 원고가 첫 변론기일에 불출석하면 소를 취하한 것으로 봅니다.
• 제2회 이후의 변론기일이나 항소심에는 적용되지 않습니다. 변론준비기일도 포함되므로, 변론준비기일도 반드시 참석해야 합니다. 피고가 출석했다고 하더라도 원고가 출석하지 않으면 취하한 것으로 봅니다.

가장(가짜) 임차인이라는 것은 피고가 증명해야

• 배당이의 소송의 입증책임은 일반 민사소송의 그것과 같습니다. 피고는 원고의 채권이 부존재한다거나 소멸했다는 사실을 입증해야 합니다. 원고가 가장 임차인이기 때문에 원고의 보증금 반환채권이 부존재한다는 것에 대하여는 피고가 입증을 해야 합니다.
• 다만 배당표를 작성한 법원 사무관도 어느정도 의심할 만한 근거가 있었을 것이니, 실제 소송에서는 원고가 적극적으로 진정한 임차인임을 입증해야 하는 것이 보통일 것입니다.

담보가치 없는 부동산에 입주한 경우

• 주로 문제되는 것은 담보가치가 거의 없는 주택에 왜 임차인으로 들어갔냐는 것입니다. 그러나 이는 진정한 임차인을 가리는 유일한 증거가 될 수 없습니다. 그 주택에서 실제로 거주하였고, 보증금도 실제로 지급하였다면 진정한 임차인으로 판단받을 수 있습니다.
• 다만 과거에 채권채무관계가 있었는데 그 중 채권액을 보증금으로 돌린 것이라면 가장임차인으로 판단될 가능성이 있습니다(예전에 빌려준 돈 5천만 원을 보증금으로 하여 임차인이 된 경우).

고가 주택의 경우

• 고가 주택의 경우도 문제가 됩니다. 실제로 제가 진행했던 사안은 4억 원이 넘는 고가의 아파트에, 보증금 4천에 월세 300으로 살고 있던 임차인이 있었습니다.
• 상가임대차보호법과 달리 주택임대차보호법은 월세를 보증금으로 환산하는 제도가 없기 때문에, 이 경우도 원칙적으로 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다. 결국 조정으로 종결되었는데, 이의액의 80%를 지급받을 수 있었습니다.

승소 확정시 공탁금 수령

• 다만 배당이의 소송은 가집행을 붙이지 못해 상대방이 항소하였다면 상급법원에서도 승소판결이 나고 확정되면 이를 배당법원에 제출하여 공탁금을 찾을 수 있습니다.
• 이 때 임대차계약서 원본, 주택임차인의 주민등록등본, 매수인의 인감이 날인된 명도확인서 원본 및 매수인의 인감증명서를 제출하여야 합니다.