배당이의 사건에서 가장 많은 비중을 차지하는 것은 소액임차인의 최우선변제권에 대한 것입니다. 은행으로서는 근저당권 등을 설정한 이후의 사정이기 때문에 어떻게 해서든지 배당에서 배제되기를 원하겠지요.

이 사건에서는 원고가 가장임차인이라고 보다는 권리를 남용한 것으로 본 것이 아닌가 싶습니다.

사실관계

임대차계약 체결 및 전입신고, 확정일자, 실제 거주

원고가 2011. 11. 11. 소외 1과 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금을 2천만 원으로 하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 후 같은 달 16일 이 사건 주택으로 전입신고, 확정일자 받고 보증금 2천만 원 모두 지급하고, 위 전입일 무렵부터 2012. 8.까지 거주

임대차계약 체결 전에도 인근에 아파트 소유 및 이 아파트 임대

원고는 이 사건 임대차계약 체결 전부터 이 사건 주택과 인접한 대전 중구 목동 (주소 1 생략) 아파트(동호수 1 생략)를 소유하고 있었고, 이 사건 임대차계약 체결 후인 2011. 12. 9. 소외 2에게 위 아파트를 임대보증금 1억 5천만 원에 임대

원고 남편은 공인중개사로 원고의 임대차계약체결 중개

원고 남편인 소외 3은 공인중개사, 이 사건 임대차계약을 중개

이 사건 주택은 계약 체결 전부터 담보가치 없음

이 사건 주택에 관하여 채권최고액의 합계 8억 4,600만 원

이 사건 주택의 당시 시세는 6억 5,500만 원

임대차 특약사항 – 구상권 포기

이 사건 임대차계약의 특약사항으로 “임차인은 만약 경매 등으로 인하여 전액 보장하지 못하더라도 임대인에 대하여 구상권을 행사하지 않기로 한다”고 약정

예정일보다 이른 인도 – 압류된 다음날 인도 받음

당초 약정한 임차보증금 지급일 및 이 사건 주택 인도일은 2011. 12. 13.

2011. 11. 15. 신용보증기금, 청구금액 2,400만 원인 가압류,

2011. 11. 15. 국(처분청 서대전세무서)의 압류

원고는 그 다음날인 2011. 11. 16. 전입신고, 같은 날 확정일자

2011. 11. 30. 임차보증금 잔액 1,800만 원 지급(계약금 200만 원은 계약 당일 지급)

임대차계약 체결로부터 한 달 뒤 경매개시결정

이 사건 임대차계약 체결 한 달 후인 2011. 12. 23. 경매개시결정이 내려진 사실,

원고는 자녀 통해 다른 아파트에도 소액임차인 행세 및 낙찰받음

원고원고의 자녀인 소외 6을 대리한 소외 3은 2012. 5. 15. 다른 아파트를 임차보증금 2,000만 원, 임대차기간 2012. 5. 19.부터 2014. 5. 19.까지로 정하여 임차하고, 소외 6은 2012. 5. 21. 위 아파트에 전입신고

위 아파트에 관하여도 2012. 6. 1. 부동산 임의경매 경매절차가 개시되었고 원고가 낙찰

대법원의 판단

원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단하였다.
 

사견

소액임차인에 대한 최우선변제권은 법이 특별히 보호해 주는 권리이긴 한데, 이로 인해 선순위 근저당권다 등이 피해를 보는 것이 현실입니다. 제1금융권에서는 방의 숫자만큼 최우선변제금을 공제하고 대출하기도 하지요.

임차인의 남편이 공인중개사였고, 주택에 설정된 빚이 주택의 가치를 상회하고, 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차하고, 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받은 경우라면, 좀 심하긴 했네요. 부동산의 담보가치와 보증금 액수의 적정성이 주된 근거일테지만, 입주를 서두른 것과 임차인 남편이 공인중개사였다는 것이 치명적이었던 것 같습니다.