소액임차인에 대한 최우선변제권은 아주 두터운 보호를 받고 있습니다. 이에 이를 악용하는 사례도 늘고 있는데요, 그 중 하나는 보증금을 쪼개서 계약을 체결하는 것입니다. 두 개의 임대차계약을 체결하는 것이지요(방 2개 + 방 1개).

아래 판결은, 원심에서는 보증금지급 + 점유로 인해 임차인들이 정당한 소액임차인이라고 판단하였으나, 대법원에서는 여러 사유를 들어 이를 파기하였습니다. (배당이의 소송에서 어떤 자료를 준비해서 논박해야 하는지 참고가 될 듯 합니다.)

대법원 2012. 8. 23. 선고 2012다20222 판결 [배당이의]

임차권설정도 사해행위 취소가 가능

소액보증금 최우선변제권 – 일종의 법정담보물권

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로,

채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고,

따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 하였습니다(대법원 2003. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조).

수익자의 악의 판단 기준

사해행위소송에서 피고가 되는 수익자나 전득자의 악의는 추정되고, 이를 피고가 번복하여야 하는 입증책임이 있는데, 이는 소액임차인의 임차권설정행위가 사해행위가 되는 경우에도 마찬가지로 적용되는 것이고 수익자인 임차인의 악의 추정을 쉽게 번복하여서는 아니된다고 하였습니다.

위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여는 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 관하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관하여 통상적인 거래 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이나,

그렇다고 하여 수익자인 임차인의 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니고, 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다.

임차인의 악의를 뒷받침하는 근거

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아래 내용들에 의하여 임차인이 악의로 보인다고 대법원은 보았습니다. 다른 사안에서도 참고가 될 것입니다.

다액의 근저당권, 가압류 등

이 사건 각 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트에는 이미 다액의 근저당권 및 다수의 가압류, 압류가 설정되어 있는 상태였고, 피고들도 이를 잘 알고 있었던 점,

체결일로부터 근시일내 임의경매개시

피고들이 이 사건 임대차계약들을 체결한 때로부터 불과 약 8개월 후 이 사건 아파트에 관하여 임의경매개시결정이 이루어진 점,

시세보다 저렴한 보증금

이 사건 임대차계약들 체결 당시 이 사건 아파트 매매 시세는 2억 8,000만 원 상당이고, 임대차보증금의 시세는 1억 1,000만 원에 이름에도

이 사건 아파트 중 방 2칸을 임차한 피고 김○○의 임대차보증금은 1,700만 원, 나머지 방 2칸을 임차한 피고 ○○의 임대차보증금은 1,800만 원에 불과하여 지나치게 저렴한 점,

이사 경위에 대한 자료 없음

피고 김○○의 경우, 광주광역시에서 경기도 부천시로 직장을 옮기면서 급하게 거주지를 구할 필요가 있었다고 하나 위와 같은 사정을 인정할 만한 자료를 제출하고 못하고 있고,

다른 임차인과 생활하는 것까지 감수할 필요가 있는지 의심

피고 김○○이 성인 남자 혼자 거주할 방을 구하면서 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있는 이 사건 아파트의 일부를 다른 임차인들과 함께 생활하게 되는 것을 감수하면서까지 임차하여야 할 필요가 있는지 의심이 가는 점,

집행관에게 진술한 내용의 모순

이 사건 아파트의 방 2칸을 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였음에도 불구하고, 경매법원의 명령을 받은 집행관이 2010. 9. 6. 이 사건 아파트의 현황을 조사할 때 피고 ○○은 피고 김○○이 이 사건 아파트 중 방 1칸을 점유 사용하고 있다고 진술하고,

1심 및 원심에서 제출한 준비서면에서는 피고 김○○은 임차한 방 2칸 중 방 1칸에는 짐을 두고, 나머지 방 1칸에서 피고 ○○의 아들과 함께 지낸다고 하여 피고 김○○이 방 2칸을 임차한 것인지 불분명한 점,

관리비, 공과금 부담 자료 미제출

이 사건 아파트의 관리비나 공과금 중 일부를 부담하고 있다고 볼 자료를 제출하지 못하는 점,

보증금 출처 불명

임대차보증금 잔금 지급일인 2010. 1. 29.에 1,600만 원을 피고 김○○ 명의로 무통장입금의 방법으로 입금한 후 곧바로 정○○ 명의의 통장으로 송금하였을 뿐, 그 임대차보증금의 자금 출처를 밝히지 못하는 점,

임대인도 계속 주민등록전입신고가 되어 있음

임대인 정○○과 그 자녀가 이 사건 경매개시결정 후인 2010. 9. 2.까지도 이 사건 아파트에 주민등록전입신고 되어 있는 사정이 무엇인지에 관한 납득할 만한 설명을 하지 못하고 있고,

중개사무소가 의심되는 사정

이 사건 아파트는 인천 남구 ○○동에 소재하고 있음에도 임대차계약을 중개한 정○○의 중개사무소는 위 아파트와는 거리가 많이 떨어진 부천시 ○○구에 소재하고 있는바,

정○○이 정○○에게 임대차계약의 중개를 의뢰할 특별한 이유가 있다고 볼 자료가 없고,

게다가 피고들은 정○○이 폐업하였다고 주장하여 과연 정○○의 중개로 임대차계약이 체결된 것인지에 관하여도 의문이 드는 점,

임차인들끼리 잘 알고 같은 날 계약, 같은 날 배당신청 등 의심

피고 1과 피고 2가 서로 잘 아는 사이 이 사건 각 임대차계약이 같은 날, 같은 중개업자를 통해 체결되었고, 피고들이 경매법원에 같은 날, 동일한 양식에 의한 배당요구서를 제출, 같은 날 동일한 양식의 임대차경위서를 경매법원에 제출 피고 1이 피고 2의 아들과 함께 방 1칸을 사용 피고 1이 이 사건 아파트의 관리비나 공과금을 부담한 자료가 없음