임대차는 몇년 주기로 임차인이 바뀌는 경우가 흔합니다. 그런데 임차인의 채권자가 임차인의 임대차보증금에 대하여 가압류한 상태에서, 집주인(임대인과 같은 의미, 이하 같음)이 변경되는 경우, 임차인의 채권자는 종전 집주인에게 돈을 받아야 하는 것인지, 아니면 새로운 집주인에게 돈을 받아야 하는 것인지 문제가 될 수 있습니다. 아래 대법원 판결은 이에 대해서, 새로운 집주인이 돈을 내주어야 한다고 판단하였습니다.

결론은 간단해 보이지만, 논쟁이 대단히 치열한 판결입니다.

(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)

사실 관계

① 원고는, 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 종전 집주인으로 하여, 임차인의 종전 집주인에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류 ② 피고는 위 채권가압류 이후 종전 임차인으로부터 주택 소유권 이전 받음(주택임대차법보호법에 따라 임대인 지위도 승계) ③ 피고는 임차인에게 보증금 반환 ④ 원고는 피고에게 승소하고, 채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 채권압류 및 추심명령

대법원의 다수 의견(이 판결의 결론)

• 이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다고 결론 내림(원심 판결 파기함)

임대주택 양수인의 임대인 승계 규정

• 주택임대차보호법 제3조 제3항 : 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있음
• 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 함
• 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계함
• 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 됨

지급금지 명령받은 제3채무자 지위와 임대인 지위 분리 불가능

• (가압류 등으로 인해)임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아님
• 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전됨

그 이유 : 분리시키면 경매시 매각대금으로부터 보증금 우선변제 못받음

• 주택임대차보호법상 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유 : 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능 / 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문
• 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실

대법원의 반대 의견

금전채권에 대한 집행에 관한 민사집행법의 일반원리에 어긋남

• 민사집행법상 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념이 인정되지 아니함
• 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것
• 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈 : 민사집행법이 인정하지 아니한 위 관념을 인정하는 결과임

실제 적용에서 부당한 결과, 해결하기 어려운 문제 발생

• 임대주택의 양수인은 집행법원으로부터 압류나 가압류의 존재 및 그 내용에 관하여 어떠한 통지도 받지 못하고 관련 절차도 없음
• 임대주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담하에 임대차보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 존부와 내용을 조사하여 파악해야 함
• 임대주택의 양도가 빈번히 발생함 / 종전 임대인인 양도인이 매매계약의 체결 등이 무산될 것을 염려하여 압류나 가압류의 존부와 내용에 관하여 묵비할 가능성이 상존하는 것이 현실임
• 양수인에 대한 조사의무의 부과가 상당한 거래비용의 증가로 이어짐
• 경매에 의한 주택 취득의 경우에는 가압류 등에 대해 고지받는 것은 기대하기 어려움
• 부동산중개인과 사이에 압류나 가압류의 조사의무나 책임의 소재 및 범위를 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성 적지 않음
• 임대주택이 전전양도되고 그 사이에 시기와 제3채무자를 달리하는 여러 압류 또는 가압류가 이루어진 경우 더욱 심각해짐 : 임대주택의 최종 소유자가 집행공탁을 하려면 현재 임차인이 최초 거주할 당시부터의 임대주택 소유자를 모두 추적하여 그 소유자들을 제3채무자로 하는 압류나 가압류가 있었는지 여부 및 그 내용을 모두 파악하여야 함. 누락이 있다면 손해배상책임의 공방으로 이어질 가능성이 큼
• 집행법원은 임대차보증금반환채권에 관한 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 제3채무자의 형식적 동일성을 확인하는 것을 넘어 집행채권자가 주장하는 임대주택의 양도 여부 및 그 효력 유무까지 심사해야 하는 부담
• 소송 실무와도 맞지 아니함 : 다수의견의 취지를 관철하면 단순히 실체법적 법률관계인 임대차보증금반환채무라는 소송물이 양수인에게 이전되는 것을 넘어 소송법상 당사자인 피고의 지위까지 당연히 양수인에게 이전된다고 보아야 함. 양도인이 임대주택 양도사실 묵비하면, 양도인을 피고로 한 판결이 확정되어도, 임대주택의 양도사실을 내세워 패소당사자의 지위에서 벗어날 수 있게 됨

다수의견은 주택임대차보호법에 대한 경직된 이해에서 비롯된 것

• 아마도 다수의견은 임대주택을 양수하여 소유한 사람에게 압류나 가압류의 효력이 당연히 미친다고 보아야만 이 사건 원고와 같은 집행채권자의 이익이 보호된다고 생각하는 것 같음 : 그러나 우리 민사집행법은 오로지 처분금지효력을 통하여 집행채권자의 이익을 보호하고 있을 뿐, 그 외에 다른 절차법적 특혜를 부여할 이유는 없음
• 가압류 이후 임대주택이 양도되면 가압류의 실효를 거두지 못하는 불이익을 입게 되나, 이는 불확실한 장래의 금전채권 또는 조건부 금전채권을 집행대상으로 삼은 데 따라 집행채권자가 불가피하게 감수하여야 할 위험. 오히려 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들로서는 임대주택의 양수인을 상대로 새로운 집행절차를 개시할 수 있는 기회라도 남아 있다는 점에서 다른 채권자들보다 오히려 유리
• 입법취지도 새로운 임대주택 소유자에 대한 임대인 지위의 당연승계를 통해 임차인의 계속 거주와 임대차보증금반환채권을 보장하는 것임 : 임차인의 채권자에 대하여 민사집행법상 특별한 지위를 부여한다고 하여 임차인 보호의 입법 취지가 더 충실하게 실현되는 것도 아님

보충의견(반대의견에 대한 반대의견)

• 주택임대차보호법이 특별히 임대인의 포괄적 지위 이전에 대해 규정한 이상, 집행법상으로도 이러한 지위 이전 효력이 있다고 못 볼 이유가 없음.
• 임차주택의 가압류채권자에게 특혜를 주는 것이 아니고 가압류의 효력에 의한 당연한 권리이자, 피해를 안보게 하는 것 뿐. 반대의견이 오히려 임차인에게 특혜를 주는 것
• 주택임대차보호법이 본래 임차인을 보호하기 위함이라는 목적과, 임대주택의 양도에 따른 법률효과를 어떻게 정할 것이냐 하는 것과는 별개의 문제
• 반대의견처럼 가압류가 소멸하고 가압류의 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계되지 않는다고 하면 양수인이 임차인에게 반환채무를 부담할 따름이고, 가압류의 제3채무자가 아니므로 임차인에게 변제하여도 되는 것인가 : 이를 용인한다면 임차인이 가압류를 회피하는 뜻밖의 이익
• 임대주택 양수인이 불측의 손해를 입을 우려 : 일리가 있으나, 임차인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 숨기고 양수인으로부터 임대차보증금을 반환받아 간 경우에, 임차인의 무자력 부담에 대하여, 주택임대차보호법에 임대인의 지위는 포괄적으로 주택양수인에게 이전된다고 하므로 양수인에게 부담하는 것이 법체계에 부합

사견

집행법상 약간 생소하게 느껴지는 것은 사실입니다만, 다수의견이 주택임대차보호법의 해석에 좀 더 충실한 해석이 아닌가 싶습니다. 또한 반대의견에 따르면 임대차보증금에 대한 가압류가 뜻밖에 무위로 돌아가는 경우도 많을 것 같습니다. 임대차보증금에 대한 가압류에 대하여는 가압류 신청 단계에서 주소를 전산 취합하여 이를 열람할 수 있게 하면 좋겠습니다.