남편이 집주인으로부터 아파트를 임차했습니다. 그런데 계약 기간 중 부인과 집주인 사이에 임대차 계약서를 다시 썼습니다. 임차보증금과 월 차임도 바꾸었지요. 그런데 그 이후 남편의 채권자가 보증금을 압류했습니다. 이 때 압류채권자는 보증금을 추심할 수 있을까요. 대법원이 항소법원의 판결을 파기한 사안입니다.

대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결

임차보증금 양도하기 위해서는

민법 제450조

① 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다. ②전항의 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.

• 임차보증금은 지명채권이므로, 확정일자를 받아 채무자(임대인)에게 통지하여야 합니다. 혹은 채무자(임대인)가 승낙하여야 합니다.
• 대법원은 임대차계약상의 지위를 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하는 경우에도 동일한 방법에 의하여야 한다고 보았습니다.
• 이러한 방식을 따르지 않으면, 기존의 임대차계약에 따른 임대차보증금 반환채권에 대하여 가압류, 압류 등을 한 채궈자에게 대항할 수 없다는 것입니다.

임대차계약이 종료되어 보증금 반환되면

• 위와 같은 대항 문제는 보증금 양수인과 양립할 수 없는 법률상의 지위를 취득한 제3자(가압류, 압류 등 채권자)가 있는 경우에 한합니다.
• 만약 임차보증금이 이미 반환, 상계되었다면 가압류 등은 모두 존재하지 아니하는 채권에 대한 것으로서 효력이 없습니다.

임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 또 체결하는 경우

• 이 경우 새로운 임대차계약이 발생하는 경우도 있을 수 있고,
• 실제로는 임차인이 기존의 임대차계약상의 지위를 제3자에게 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나,
• 오로지 기존의 임대차보증금 반환채권을 타인에게 귀속시키는 것에 해당하는 경우가 있을 수 있습니다.
  

  새로운 임대차계약인지, 종전 계약의 양도인지 판단하는 기준

• 이는 의사해석의 문제로, 동기, 경위, 목적, 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합하여 판단해야 하는 사안입니다. 이 사안에서는 아래 내용을 살폈습니다. ① 기존의 임차인과 제3자와의 관계, ② 새로운 임대차계약의 체결 경위, ③ 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, ④ 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 ⑤ 같지 않을 경우에는 그 차액의 반환 내지 지급관계, ⑥ 새로운 임대차계약을 전후한 해당 부동산의 점유⋅사용관계, ⑦ 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등

사실 관계

• 남편은 집주인(임대인)으로부터 주택을 임대차보증금 1억 8,000만 원, 월 차임 200만 원, 임대차기간 2010. 1. 29.부터 2012. 1. 28.까지로 기존 임대차 계약 체결
• 남편은 처음부터 부인과 함께 거주
• 부인은 임대인과 2011. 5. 20.경 임대차보증금 1억 5,000만 원, 월 차임 220만 원, 임대차기간 2011. 5. 25.부터 2012. 1. 28.까지로 정하는 나중 임대차계약 체결 내용의 임대차계약서를 작성
• 남편과 부인은 계속 함께 거주
• 임대인은 기존 임대차계약과 나중 임대차계약 보증금 3천만 원을 부인 계좌에 입금, 같은 날 부인에게 1억 5,000만 원 영수증 교부
• 가압류채권자는 2011. 7. 20. 남편을 채무자, 임대인을 제3채무자로 하여 채권가압류 결정 받음(송달됨)

원심 판단

원심은 남편과 임대인 사이의 기존 임대차계약이 종료되었고, 부인과 임대인 사이의 나중 임대차계약은 새로운 계약으로 보았습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

(1) 이 사건 임대차계약에 의하여 기존 임대차보증금과 별도의 새로운 임대차계약에 의한 임대차보증금 지급의무가 발생 (2) 기존 임대차보증금 반환채권이 소멸되었고, 부인이 임대인에 대하여 1억 5,000만 원의 새로운 임대차보증금 반환채권을 가지게 됨 (3) 부인이 남편의 임차권을 양수하고 기존 임대차보증금반환채권도 함께 양수한 것으로 보더라도, 확정일자 있는 통지·승낙을 갖추었는지 여부에 관계없이 기존 임대차보증금 반환채권이 부인에게 귀속 (4) 위 가압류결정은 이미 존재하지 않는 채권에 대한 것으로서 그 효력이 없다고 판단

대법원의 판단

대법원은 다음과 같은 이유로, 나중 임대차계약은 기존 임대차계약을 양수한 것이라고 보았습니다. 따라서 위 지명채권 양도 요건을 갖추지 못하면, 가압류권자 등에게 대항할 수 없다는 것입니다.

(1) 부부로서 계속 함께 거주 : 점유·사용에 변화가 없음 (2) 두 임대차계약의 기간 만료일이 동일 : 나중 임대차계약은 기존 임대차계약 범위 내에서 이루어짐 (3) 보증금 감액분은 차임 증액분에 대응한 것 : 결국 두 계약 별 차이 없음 (4) 기존 임대차보증금에서 감액된 3,000만 원을 남편의 계좌로 지급받지 아니하고 부인 계좌로 지급받음 : 두 계약의 임대차보증금의 귀속에 관하여 피고들이 이해관계를 같이 함